Résumé de l'affaire
Appel d'un jugement de la Cour du Québec ayant accueilli une demande en réclamation de dommages-intérêts et ayant rejeté une demande reconventionnelle en réclamation de dommages-intérêts. Accueilli en partie, avec dissidence.
Les intimés ont réclamé des dommages-intérêts à l'appelant à la suite de l'annulation d'une promesse d'achat. Ce dernier prétend qu'il était en droit de ne pas respecter cette promesse en raison d'un règlement municipal de protection contre les glissements de terrain qui limite les constructions qu'il peut entreprendre. La non-dénonciation de cette charge constituerait, selon lui, un dol. La juge de première instance a conclu qu'il n'y avait aucun risque objectif à acheter l'immeuble et que l'appelant n'avait pas démontré que la réglementation lui causait un préjudice réel et suffisant pour refuser de signer l'acte de vente. Selon elle, l'appelant tentait de se sortir d'une transaction dont il ne voulait plus en invoquant des prétextes sans fondement. Elle a rejeté les allégations de dol de l'appelant et elle l'a condamné à payer aux intimés des dommages-intérêts de 62 545 $.
Décision
Mme la juge Roy, à l'opinion de laquelle souscrit la juge Marcotte: La juge de première instance a commis des erreurs manifestes et déterminantes dans l'établissement de la chronologie des faits et elle a omis de tenir compte de faits importants mis en preuve. L'appelant avait un motif valable pour refuser d'honorer sa promesse d'achat de l'immeuble. Quelques jours avant la date prévue pour passer titre, il a appris, en recevant un certificat de localisation récent, que l'immeuble qu'il envisageait d'acheter se situait en partie dans une zone de contraintes relatives aux glissements de terrain et en partie dans une zone à risque élevé de mouvements de masse. C'est en raison des nouvelles mentions au certificat de localisation qu'il a décidé de ne plus l'acheter. Il ne voulait pas courir le risque d'acheter un immeuble dont le sol était sujet à des mouvements de masse ou à des glissements de terrain. La solidité du terrain d'un immeuble est un élément essentiel du consentement d'un acheteur. Si l'appelant avait su que le terrain était situé dans une zone à risque élevé de mouvements de masse, il n'aurait pas fait d'offre. Il ne s'agit pas d'une situation qu'il pouvait soupçonner. Même s'ils n'ont pas fait preuve de dol, les intimés ont manqué à leur devoir de renseignement envers l'appelant. Ils ont omis de lui dénoncer les charges de droit public limitant le droit de propriété. Le règlement municipal constitue une telle charge puisqu'il impose des restrictions à la jouissance et à la disposition de la propriété. L'ignorance des vendeurs ne peut être invoquée pour les libérer de cette obligation. Enfin, l'appelant n'avait pas à démontrer que la fragilité du sol touche actuellement la solidité de l'immeuble. La défectuosité peut n'être que prévisible. Le risque de glissements de terrain et de mouvements de masse ainsi que les contraintes imposées par le règlement municipal semblent donc suffisants pour refuser de passer titre. L'erreur donne ouverture à la nullité du contrat mais, en l'absence de dol, elle ne donne pas droit à des dommages-intérêts. Par conséquent, l'appel est accueilli en partie.

M. le juge Schrager, dissident: Vu l'absence de preuve démontrant que le règlement touchait de manière considérable l'usage projeté de l'immeuble ou la jouissance de celui-ci, l'appel devrait être rejeté.