Résumé

Demande en radiation d'une hypothèque légale et en réclamation de dommages- intérêts et de dommages moraux (667 699 $). Accueillie en partie (384 037 $). Demande reconventionnelle en réclamation d'une somme d'argent (14 724 $).

Rejetée.

La demanderesse a conclu un contrat avec la défenderesse, un entrepreneur général, pour rénover un immeuble qu'elle s'apprêtait à acheter. Bien que la défenderesse ait accepté d'effectuer les travaux moyennant un prix estimatif, la demanderesse est d'avis qu'elle n'a pas respecté ses obligations contractuelles. La défenderesse aurait proposé des augmentations de budget considérables, réalisé des travaux déficients et abandonné le chantier sans motif sérieux. La demanderesse a donc dû recourir aux services d'un autre entrepreneur général. Elle réclame à la défenderesse des dommages-intérêts et des dommages moraux.

Décision

Le contrat conclu entre les parties est un contrat d'entreprise sur estimation et non un contrat à coût majoré, comme le prétend la défenderesse. L'intention des parties n'était pas que la défenderesse puisse doubler ou même tripler la proposition budgétaire préliminaire négociée avec la demanderesse en raison de travaux et de coûts imprévus.

La défenderesse ne peut invoquer des circonstances imprévisibles pour justifier le dépassement considérable de la proposition budgétaire préliminaire prévue au contrat. Elle a visité l'immeuble avant la conclusion du contrat, a pu constater des problèmes évidents et a bénéficié d'une mise en garde de l'inspecteur préachat à l'égard du manque d'entretien. Son manque de diligence ou son aveuglement volontaire ne lui permettent pas de plaider son ignorance.

La défenderesse a manqué à son devoir de renseignement. Elle aurait dû informer la demanderesse que sa proposition budgétaire préliminaire serait largement dépassée, et ce, compte tenu des problèmes structuraux graves de l'immeuble. Cela lui aurait permis de négocier un prix d'acquisition moindre ou de renoncer à celle-ci. La demanderesse aurait aussi pu négocier un nouveau contrat avec la défenderesse avant le début des travaux.

La défenderesse a résilié le contrat sans motif sérieux et à contretemps, soit au début de l'hiver. Le non-paiement de factures par la demanderesse ne constitue pas un motif sérieux de résiliation. Alors que le contrat prévoit une proposition budgétaire préliminaire de 152 336 $, la demanderesse a déjà versé 99 263 $, soit plus de 65 % du budget total. Le fait que les coûts de la main-d'oeuvre et des matériaux aient dépassé les attentes de la défenderesse ne relève pas de la responsabilité de la demanderesse.

Certains des travaux effectués par la défenderesse comportaient des déficiences lorsqu'elle a quitté le chantier. Les travaux d'excavation et de protection de la fondation de l'immeuble n'ont pas été faits dans les règles de l'art. La demanderesse a dû entreprendre des travaux correctifs au coût de 22 725 $. La défenderesse lui a surfacturé une somme de 50 000 $ pour des travaux qu'elle n'avait pas effectués.

Par ailleurs, rien ne permet de conclure que la défenderesse a fait preuve de mauvaise foi ou qu'elle a agi de façon abusive. Elle a sous-estimé la valeur des travaux qui seraient nécessaires, mais elle n'a pas commis de dol ni fait des déclarations fausses ou trompeuses pour piéger la demanderesse. Son comportement est plutôt attribuable à un manque de diligence.

Au total, la défenderesse doit verser 365 037 $ à la demanderesse, soit 180 839 $ pour la différence entre la proposition budgétaire préliminaire prévue au contrat et la somme versée à des tiers pour les travaux correctifs ainsi que 184 197 $ en raison de la différence entre les sommes payées à la défenderesse et la valeur réelle des travaux effectués.