Résumé de l'affaire
Appel d'un jugement de la Cour supérieure ayant accueilli en partie une action en diminution de prix de vente d'un immeuble et une demande reconventionnelle. Rejeté.
Le 21 novembre 1991, les parties ont signé une promesse de vente d'un immeuble exploité comme résidence pour personnes âgées. La signature de l'acte de vente et le paiement du solde du prix devaient avoir lieu le 1er novembre 1993. Au début de l'année 1993, l'intimé a été avisé que l'immeuble en question n'était pas conforme à la Loi sur la sécurité dans les édifices publics. Pour rendre l'immeuble conforme, l'intimé a dû faire exécuter des travaux au coût de 30 676 $. En première instance, le juge a conclu au comportement fautif des appelants, qui auraient omis de dévoiler la non-conformité de la résidence.
Décision
Mme la juge Thibault, à l'opinion de laquelle souscrit le juge en chef Michaud: Depuis l'arrêt Krauss c. Nakis Holding Ltd. (C.S., 1968-05-22), SOQUIJ AZ-69021054, [1969] C.S. 261, le vendeur est tenu de dénoncer les mesures de droit public qui limitent l'usage de la propriété vendue lorsque ces mesures ne peuvent être découvertes par des signes objectifs découlant de la nature ou de la situation des lieux. Dans le cas présent, l'immeuble était grevé de servitudes qui font échec au régime normal de la propriété et aucun indice ne permettait à l'intimé d'en soupçonner l'existence. À l'époque de l'achat, la résidence abritait 12 personnes. Pour cette raison, l'immeuble devait respecter certaines normes de sécurité. Pour l'intimé, ce nombre constituait le seuil de rentabilité. Rien ne permettait au premier juge de conclure que des indices révélaient la non-conformité de l'immeuble à ces normes. Par ailleurs, en cas de mauvaise foi du vendeur, la clause d'exclusion de garantie peut être écartée. Les appelants savaient que leur immeuble n'était pas conforme. La clause d'exclusion de garantie doit donc être écartée.

M. le juge Delisle: Il revient au vendeur de dévoiler les manquements non apparents à une loi publique d'application générale. La charge résultant d'une telle loi a été assimilée à celle créée par un règlement municipal. Cet état du droit a été codifié à l'article 1725 du Code civil du Québec, selon lequel le vendeur d'un immeuble est garant envers l'acheteur de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété.