Résumé de l'affaire
Requête en fixation de l'indemnité d'expropriation.
La ville expropriante a exproprié des terrains et parties de terrains, propriété des entreprises expropriées, pour la création d'un corridor de biodiversité dans le contexte d'un projet de lotissement. Les terrains désignés comme terres du haut (TdH) correspondent à 2 lots et à une partie de 1 lot totalisant 262 350,5 mètres carrés entièrement expropriés. Les terrains désignés comme terres du bas (TdB) correspondent à un assemblage de 6 lots et parties de lots dont des portions, d'une superficie totale de 316 126,1 mètres carrés, ont été expropriées. Pour établir les indemnités immobilières et accessoires, le Tribunal doit décider de la date à laquelle le début du processus d'expropriation doit être fixé, de l'usage le meilleur et le plus profitable (UMEPP) des terrains expropriés, si les TdB comportent des zones humides, si l'expropriation a entraîné des pertes de profits indemnisables, si les expropriées peuvent se faire rembourser certaines des taxes municipales et scolaires qu'elles ont dû payer en raison de l'expropriation, si la Ville a manqué de diligence dans la conduite de l'expropriation, si les expropriées ont droit à des dommages exemplaires, de l'indemnité à laquelle les expropriées ont droit à titre de troubles, ennuis et inconvénients et si les expropriées ont droit au remboursement des frais d'experts engagés dans le contexte de procédures devant la Cour supérieure.
Décision
Compte tenu de l'ensemble des résolutions et règlements adoptés tant par la Ville que par la municipalité régionale de comté et qui démontrent un objectif commun de planifier l'ensemble du lotissement du secteur, y compris un aspect environnemental fondamental par la création du corridor de biodiversité, un processus continu d'expropriation des terrains a débuté en 2006, mais les effets ne se sont concrétisés qu'en 2010 pour les TdH et à partir de 2013 pour les TdB. Les TdH et les TdB ont fait l'objet d'un «planning blight», soit un ensemble de restrictions imposées sur les terrains au fil des années qui ont eu pour effet de diminuer leur valeur en vue de leur expropriation. La réglementation qui empêche le lotissement des TdH et TdB aux fins de la création des corridors de biodiversité depuis 2006 doit donc être mise de côté.

Les parties retiennent toutes deux que l'UMEPP des TdH est résidentiel. Cependant, à partir d'un scénario d'une exploitation à moyen ou à long terme pour l'évaluateur de la Ville, et à court terme pour celui des expropriées, tant le choix de la méthode d'évaluation que de celui des ventes comparables, ainsi que de leur analyse, diffèrent. Le Tribunal retient pour les TdH un UMEPP résidentiel, avec une probabilité de lotir 483 unités après une période d'attente de 3 ans qui débute le 1er août 2017. Quant aux TdB, un secteur a été identifié comme milieu humide en 2012. Les expropriées, qui avaient déjà acquis les principaux terrains de ce secteur, ne doivent pas être pénalisées lors de l'établissement de l'indemnité immobilière. Par contre, puisque la nature de ces terrains était connue au moment où elles auraient pu les exploiter, le Tribunal doit en tenir compte pour déterminer le nombre d'unités potentielles en fonction de la densité probable. En effet, la possibilité d'obtenir un certificat d'autorisation en vertu de l'article 22 de la Loi sur la qualité de l'environnement, pour exploiter un milieu humide que le ministère de l'Environnement a demandé d'inclure au corridor de biodiversité, est hypothétique. L'UMEPP des TdB est résidentiel, avec une limite de 2 250 unités. Il y a lieu de retenir une période d'attente de 2 ans avant la première étape de ce lotissement, soit à partir du 1er août 2017. Cette période d'attente est nécessaire pour réaliser les études, signer les protocoles et installer les services municipaux.

L'UMEPP, la densité et le délai de lotissement potentiel étant établis, l'indemnité immobilière doit être établie en fonction du concept de la valeur au propriétaire. Quant aux TdH, l'indication de valeur obtenue par la méthode de lotissement, soit 17 630 000 $, ou 67,20 $ le mètre carré, est retenue. Même si cette valeur découle d'une approche indirecte, le Tribunal préfère celle-ci, compte tenu de l'UMEPP, des compétences professionnelles des expropriées, des projets déjà réalisés à proximité par ceux-ci, des démarches déjà entreprises pour celui des TdH et de l'entente entre les parties balisant la plupart des paramètres de cette méthode. La méthode de parité, avec ses nombreux rajustements, ne paraît pas aussi concluante en l'espèce avec ses 2 pôles d'indices qui démontrent un écart notable. Quant aux TdB, le Tribunal est d'accord avec le choix des évaluateurs des parties de retenir la méthode de parité plutôt que celle de lotissement, compte tenu du long délai de réalisation du projet, variant entre 20 et 27 ans, selon le type de produit immobilier qui serait construit sur les TdB. Tant le choix des ventes comparables que le rajustement de superficie doivent se fonder sur des paramètres semblables à ceux qui ont servi à la détermination de l'UMEPP. Compte tenu des rajustements de temps, de localisation, de cession probable à des fins de parcs et de délais de lotissement et de superficie, un taux de 55 $ le mètre carré est retenu pour le secteur est des TdB, qui est plus accessible et qui peut être exploité plus rapidement, tandis qu'un taux de de 41 $ le mètre carré est retenu pour le secteur ouest des TbB, qui a un potentiel d'exploitation qui se matérialise après le lotissement de la section est. Il en résulte une indemnité immobilière de 14 425 000 $ pour les TdB.

Par ailleurs, les expropriées souhaitent obtenir divers types d'indemnités. Pour les TdH, elles réclament une perte de profits du promoteur reliée à la vente de terrains lotis de 10 897 000 $ ainsi qu'une perte de profits du promoteur-constructeur reliée à la vente d'unités résidentielles de 47 657 000 $. Les expropriés avaient la capacité et l'expertise requises pour exploiter ce secteur et elles avaient l'intention réelle de le faire. Un lotissement de 483 unités était probable dans un avenir relativement rapproché. Le fait d'accorder une indemnité pour perte de profits du promoteur-constructeur ne crée pas une double indemnisation en relation avec l'indemnité immobilière décidée pour les TdH puisque celle-ci ne concerne et ne comprend que la valeur du terrain. Un dommage lié à la perte de profit du promoteur-lotisseur doit être compensé, compte tenu de l'absence de substitut économique, de la présence d'un processus continu, du délai écoulé entre le début de ce processus et le versement de l'indemnité provisionnelle, de l'importante différence entre cette indemnité provisionnelle et l'indemnité immobilière décidée par le Tribunal, de la probabilité que ce lotissement se réalise, n'eût été le processus d'expropriation, la réglementation adoptée, qui favorisait le lotissement, l'absence de double indemnisation, puisque le profit du promoteur-lotisseur a été déduit de la méthode de lotissement pour calculer l'indemnité principale, et la capacité démontrée des expropriées à réaliser ce genre de lotissement. L'indemnité pour la perte de profits du promoteur-lotisseur sur la vente de terrains lotis s'élève à 4 560 000 $, tandis que celle découlant de la perte du surprofit du promoteur-constructeur est de 1 115 000 $. Quant aux TdB, les expropriées ne perdent pas la possibilité de recevoir les profits auxquels elles prétendent pour le potentiel de vente de lots et d'unités construites sur le résidu non exproprié. De plus, elles n'ont pas à être indemnisées pour la perte des profits qu'elles auraient pu réaliser sur les 170 unités perdues à la suite de l'expropriation de parcelles des TdB puisque le versement de l'indemnité immobilière décidée par le Tribunal sert justement à permettre aux expropriées d'acquérir un terrain substitut pour réaliser un lotissement équivalent à celui qu'elles auraient pu effectuer sur la partie expropriée des TdB n'eût été l'expropriation. D'ici la réalisation du développement des 2 080 unités potentielles sur le résidu, rien n'empêche que cette acquisition se réalise. Il y a donc absence de dommages indemnisables en raison de pertes de profits pour les TdB, tant du promoteur-lotisseur que du promoteur-constructeur. Toutefois, le dommage relié aux frais de substitution pour l'acquisition d'un terrain de remplacement aux sections expropriées des TdB s'élève à 272 375 $. La réclamation des expropriées d'une indemnité de 7 500 000 $ reliée au coût des infrastructures nécessaires au lotissement du résidu des TdB est rejetée, tout comme celle pour les frais de lotissement engagés et les coûts de détention des terrains.

Toujours au regard des dommages, les expropriées réclament le remboursement des frais d'experts engagés entre 2011 et 2015 devant la Cour supérieure dans le cadre d'un recours pour expropriation déguisée, au motif que ces frais ont été engagés à cause du processus d'expropriation. En l'absence de lien direct entre l'expropriation et ces frais d'experts, en raison de l'inutilité de ces rapports en l'instance, et puisque le recours devant la Cour supérieure est toujours pendant, cette réclamation est rejetée. Quant à celle pour troubles, ennuis et inconvénients, outre le lien direct entre la réclamation et l'expropriation, la somme accordée dépend de la complexité du dossier et de sa longueur, de l'importance de l'engagement des dirigeants dans la cause et sa préparation, ainsi que des effets de l'expropriation sur la bonne marche des affaires, pourvu que ces éléments ne soient pas autrement compensés. En l'espèce, l'indemnité est fixée à 50 000 $ respectivement pour les TdH et les TdB, répartis proportionnellement, sur la base de la superficie expropriée dans chaque dossier par rapport à celle expropriée pour l'ensemble des dossiers des TdH et des TdB. Par ailleurs, une réclamation de 2 000 000 $ pour dommages exemplaires est rejetée car, si la Ville a pu être maladroite, insouciante ou même négligente à certains moments, alors qu'elle travaillait à la lourde tâche de planifier l'ensemble du lotissement d'un immense secteur avec une vision d'ensemble et un objectif de développement durable, il n'a pas été démontré qu'elle avait l'intention de porter atteinte aux droits des expropriées.

Quant aux frais d'experts, c'est en fonction de leur bien-fondé que le Tribunal détermine s'ils doivent être remboursés et dans quelle proportion. En l'espèce, les frais d'experts accordés s'élèvent à 1 873 990 $. Enfin, le manque de diligence de la Ville à mettre en oeuvre les procédures d'expropriation convainc d'ordonner le paiement de l'indemnité additionnelle en ne défalquant que l'indemnité provisionnelle versée préalablement au transfert de propriété, mais non le supplément versé en 2018.