Résumé de l'affaire
Appel d'un jugement de la Cour supérieure ayant rejeté une demande de remboursement du solde d'un prêt hypothécaire. Accueilli.
L'intimée Huot a acheté un immeuble. Dans ce contexte, un acte de prêt hypothécaire de 300 000 $ est intervenu entre elle et des prêteurs privés (prêt Roussy), lequel était garanti par une hypothèque de premier rang sur l'immeuble. Huot a ensuite cédé l'immeuble à l'intimée Fiducie familiale 2D. Quelques mois plus tard, un prêt de 81 600 $ est intervenu entre l'appelante, dont Blondin est l'actionnaire et l'administrateur unique, et Fiducie familiale 2D (prêt Biltmore), lequel était garanti par une hypothèque de deuxième rang. Huot s'est portée caution de ce dernier prêt, ce qui n'est toutefois pas mentionné dans l'extrait de l'acte de prêt publié au registre foncier. L'année suivante, une cession de créances est intervenue entre les prêteurs privés et Les prêts Mont-Val inc., société également détenue par Blondin.
Vu les défauts de paiement relatifs au prêt Roussy, Mont-Val a signifié un préavis d'exercice de prise en paiement. Huot, croyant qu'elle n'était pas responsable personnellement du prêt Biltmore, a décidé de ne pas contester la prise en paiement. Mont-Val a été déclarée propriétaire de l'immeuble, qu'elle a vendu pour 428 500 $. Elle a ensuite réclamé le remboursement du prêt Biltmore.
Le juge de première instance a déterminé que l'appelante n'avait pas respecté son obligation d'information envers la caution au risque de lui causer un préjudice au sens de l'article 2365 du Code civil du Québec. Huot était donc en droit de faire valoir l'exception de subrogation dans la mesure du préjudice subi. Finalement, le juge a conclu que, si l'appelante avait procédé par vente sous contrôle de justice plutôt que par prise en paiement, Huot aurait été libérée de l'ensemble de la dette.
Décision
M. le juge Schrager: Un manquement à l'obligation de renseignement ne peut être imputé à une société prêteuse lorsque la caution disposait de l'information en question ou qu'elle pouvait se la procurer. Or, le juge a écarté l'obligation fondamentale d'Huot de se renseigner et de veiller prudemment à la conduite de ses affaires, commettant ainsi une erreur révisable. Il devait examiner la situation dans son ensemble afin de déterminer si Huot se trouvait dans une position informationnelle vulnérable plutôt que prendre l'affaire en considération uniquement du point de vue de sa connaissance personnelle. En l'espèce, Huot ne se trouvait pas dans une situation informationnelle vulnérable puisqu'elle connaissait l'intention de la créancière de premier rang de procéder à la prise en paiement. Elle était alors en mesure d'exiger l'abandon de la prise en paiement de Mont-Val et de réaliser elle-même la vente ou de demander la vente sous contrôle de justice. L'absence de publication de l'acte de cautionnement n'y change rien.
Aucune fin de non-recevoir ne découle de la revente à profit de l'immeuble. La preuve de la valeur de celui-ci lors de la prise en paiement est inadéquate et son prix de revente n'est pas exorbitant comparativement au montant des 2 dettes majorées des intérêts et des débours.