En bref
Les acheteurs n'ont pas donné un consentement éclairé au moment de l'achat du terrain; leur erreur portant sur une considération principale, la vente est annulée.
Résumé de l'affaire
Action en remboursement d'un acompte et en dommages-intérêts (21 477 $). Accueillie en partie (16 326 $).
Le représentant de la compagnie défenderesse a affirmé aux demandeurs que la zone inondable du terrain qu'ils envisageaient d'acheter était d'environ 25 pieds. Les demandeurs ont signé une offre d'achat de 115 151 $ et, le 16 juillet 2001, lors de la signature du contrat préliminaire, ils ont versé un acompte de 10 000 $. Le contrat de vente devait être signé avant le 1er novembre suivant. Entre-temps, les demandeurs ont entrepris de nombreuses démarches pour la construction de leur maison. Le plan d'arpentage qu'ils ont reçu à la fin d'octobre montrait une zone inondable d'une profondeur d'environ 23 mètres, ce qui empêchait la construction d'une piscine à l'endroit qu'ils avaient prévu. Les demandeurs ont alors avisé la défenderesse qu'ils ne donneraient pas suite à leur offre d'achat. Cette dernière a vendu le terrain à un tiers au prix de 115 109 $ et elle a conservé leur dépôt. Les demandeurs invoquent le vice de consentement et les fausses déclarations de la défenderesse. Ils font aussi valoir que le contrat préliminaire ne contenait pas de renseignements utiles sur les caractéristiques de l'immeuble.
Résumé de la décision
Il est plus vraisemblable que les parties aient discuté en utilisant les mesures anglaises plutôt que métriques. D'ailleurs, le contrat préliminaire que la défenderesse a préparé ne fait référence qu'à des mesures anglaises. De toute façon, la zone inondable indiquée sur le plan d'implantation excède substantiellement celle que les parties avaient envisagée. Cependant, rien n'indique que la défenderesse ait tenté d'induire les demandeurs en erreur sur ce point. Malgré sa bonne foi, ses déclarations étaient trompeuses et elles portaient sur une considération essentielle. Les demandeurs n'auraient jamais accepté d'acheter le terrain en question s'ils avaient connu la superficie réelle de la zone inondable. En effet, le projet de construction de la résidence et de la piscine formait un tout indissociable. On comprend les demandeurs de ne pas vouloir investir environ 425 000 $ dans un projet domiciliaire s'ils n'ont pas la possibilité d'y installer une piscine à l'endroit souhaité. Même s'ils pouvaient situer la piscine ailleurs qu'au centre du terrain, les autres emplacements étaient moins avantageux et pouvaient entraîner des coûts additionnels. En outre, les demandeurs n'ont pas renoncé à leur projet en raison de difficultés financières. Par ailleurs, en raison de ses déclarations trompeuses, la défenderesse a contrevenu aux dispositions de la Loi sur la protection du consommateur sur les pratiques commerciales interdites. Dans un pareil cas, il existe une présomption selon laquelle le consommateur n'aurait pas contracté au même prix s'il avait connu la situation (art. 253) et cette présomption n'a pas été repoussée. D'autre part, le contrat préliminaire ne respectait pas les exigences prévues à l'article 1785 du Code civil du Québec, puisqu'il ne contenait aucune autre information utile que les dimensions du terrain et les obligations du promettant acheteur. Il ne faisait aucune mention de la zone inondable. Il en résulte un préjudice sérieux pour les demandeurs. Ces derniers ont donc eu raison d'annuler leur offre. Ils ont droit au remboursement de leur dépôt (10 000 $), des intérêts versés en 2001 (1 336 $) et des frais engagés pour les services d'un arpenteur et d'un architecte (3 990 $). Ils ont droit aussi à des dommages-intérêts de 1 000 $ pour les inconvénients subis.