Contrats — Contrat de courtage — Commission — Contrat de courtage stipulant le droit du courtier au paiement de la commission lorsqu’une entente visant à vendre l’immeuble est conclue ou lorsqu’un acte volontaire du vendeur empêche la libre exécution du contrat — Sol de l’immeuble des promettant - vendeurs contaminé — Promettant-acheteur se déliant de sa promesse initiale et soumettant une nouvelle offre — Offre refusée par les promettant-vendeurs — Le courtier a-t-il droit au paiement de sa commission?

                    Les promettant-vendeurs ont signé avec une entreprise de courtage un contrat de courtage exclusif, établi au moyen d’un formulaire standard de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec, en vertu duquel ils lui ont confié le mandat de vendre leur immeuble. Selon les termes du contrat, l’obligation des promettant-vendeurs de payer la commission de l’entreprise de courtage prend naissance, entre autres, lorsqu’une « entente visant à vendre l’immeuble » est conclue pendant la durée du contrat ou dans l’éventualité où « un acte volontaire du vendeur empêche la libre exécution du contrat ». Les promettant-vendeurs ont initialement accepté une promesse d’achat obtenue par l’entreprise de courtage. Cette promesse d’achat accordait au promettant-acheteur une faculté de dédit lui donnant le droit de révoquer la promesse s’il n’était pas entièrement satisfait des résultats d’une vérification diligente de l’immeuble. Après avoir découvert une contamination environnementale potentielle affectant l’immeuble, le promettant-acheteur a réitéré auprès des promettant-vendeurs son intention d’acheter l’immeuble, mais à la condition qu’ils le décontaminent à leurs frais. Les promettant-vendeurs ont refusé et la vente de l’immeuble ne s’est jamais concrétisée. L’entreprise de courtage a réclamé des promettant-vendeurs le montant de la commission prévu au contrat de courtage, mais la Cour supérieure a rejeté la demande. Dans une décision partagée, la Cour d’appel a infirmé ce jugement et a accueilli le pourvoi.

                    Arrêt  : Le pourvoi est accueilli.

                    En principe, malgré l’existence d’une condition résolutoire, dès la signature du contrat, les obligations sont nées et exigibles, comme si elles étaient pures et simples. Ainsi, même si elle peut être résolue, une promesse d’achat lie les parties dès sa conclusion. Toutefois, tant et aussi longtemps qu’une promesse d’achat ne lie pas inconditionnellement le promettant-acheteur et le promettant-vendeur, et qu’il n’est pas encore possible à l’un ou à l’autre d’exercer l’action en passation de titre, il n’y a pas d’« entente visant à vendre l’immeuble » aux termes du contrat de courtage. Dans le présent cas, l’inspection environnementale ayant révélé que le sol était contaminé et le promettant-acheteur ayant exprimé clairement son intention de ne pas conclure de vente tant et aussi longtemps que la propriété ne serait pas décontaminée aux frais des promettant-vendeurs, le promettant-acheteur s’est délié de la promesse initiale et a soumis une nouvelle offre d’achat. La promesse d’achat initiale n’est jamais devenue inconditionnelle et la nouvelle offre du promettant-acheteur n’a jamais été acceptée. Aucune entente visant à vendre l’immeuble n’a donc été conclue et l’entreprise de courtage n’avait pas droit au paiement de la commission.

                    L’obligation de payer la commission n’a pas non plus pris naissance en raison d’un acte volontaire des promettant-vendeurs empêchant la libre exécution du contrat de courtage. Aux termes de la promesse d’achat, les promettant-vendeurs n’avaient ni l’obligation de décontaminer leur propriété, ni l’obligation de négocier à nouveau les conditions de la promesse d’achat initiale. Comme ils ignoraient la contamination au moment de la conclusion du contrat de courtage, on ne peut conclure qu’ils ont, par une faute de leur part, empêché la réalisation de la vente. Bien que le contrat de courtage contenait une déclaration de la part des promettant-vendeurs que l’immeuble était conforme aux lois et règlements relatifs à la protection de l’environnement, les déclarations énoncées dans le contrat de courtage ne peuvent, en l’absence de preuve de mauvaise foi, étayer à elles seules la prétention que les promettant-vendeurs ont volontairement empêché la libre exécution du contrat. De plus, ces déclarations ne sont pas des garanties et le régime des garanties légales ne pouvait jouer, étant donné qu’aucune vente n’avait été conclue. Suivant l’art. 1396 du Code civil du Québec, la promesse d’achat acceptée n’équivaut pas à la vente et n’engendre aucun des effets de cette dernière. En somme, les promettant-vendeurs n’ont pas commis de faute relativement aux obligations qui leur incombaient tant en vertu de la promesse d’achat que du contrat de courtage.