Résumé de l'affaire
Appel d'un jugement de la Cour supérieure ayant rejeté l'action des appelants en passation de titre et accueilli en partie leur réclamation en dommages-intérêts. Accueilli en partie.
En mars 2006, les appelants se sont engagés par écrit à acheter un immeuble propriété de l'intimée. L'offre qu'ont signée les parties et dont le texte a été rédigé par l'intimée contient une clause d'exclusion de toute garantie, y compris la garantie légale contre les vices cachés. L'intimée a voulu ajouter cette clause puisque, sans jamais en avoir fait la vérification, elle avait de bonnes raisons de croire que l'immeuble avait un problème de pyrite. Les appelants ont accepté d'acheter l'immeuble à leurs risques et périls. L'inspection préachat a révélé la présence d'un vice important et apparent, soit une fissure dans le mur des fondations. Selon l'inspecteur, il n'y avait pas de problème de pyrite, mais il ne pouvait en avoir la certitude sans procéder à une inspection selon les règles de l'art. Sur la base des commentaires de leur expert, les appelants ont maintenu leur décision d'acheter l'immeuble. Les relations se sont par la suite détériorées entre les parties. L'intimée s'est inquiétée des limites potentielles des clauses d'exclusion de la garantie légale. Elle a commencé à exiger des appelants qu'ils fournissent des assurances supplémentaires afin qu'ils ne puissent contester la clause d'exclusion de garantie légale de la promesse de vente. Selon sa compréhension des choses, les appelants s'étaient engagés à faire effectuer un test de pyrite. Ils ont consenti à signer un deuxième document d'exclusion; cependant, le texte introductif n'a pas plu à l'intimée. Finalement, estimant qu'ils avaient manqué à certaines de leurs obligations, l'intimée a décidé de ne pas leur vendre l'immeuble. Les appelants ont donc intenté leur action en juin 2002. Le juge de première instance a estimé que les appelants n'avaient pas prouvé la volonté ni l'accord des deux parties à la transaction, mais il a reconnu que la conduite répréhensible de l'intimée leur avait causé un préjudice moral. Selon lui, il n'y a pas eu d'accord quant à l'une des conditions essentielles de la vente, soit la réalisation d'un test permettant de détecter la présence de pyrite. Il a donc condamné l'intimée à verser une partie des dommages-intérêts réclamés, d'où le présent appel.

Décision
Mme la juge Bich: Il existait bel et bien une promesse bilatérale de vente et d'achat. Le document signé par les parties contient tous les éléments propres à la promesse de vente. Les appelants se sont conformés aux obligations que leur imposait cette offre. Premièrement, ils ont versé le dépôt de 2 000 $ convenu. Deuxièmement, à l'intérieur du délai prescrit, ils ont obtenu le financement prévu. L'intimée n'a pas prouvé que les appelants s'étaient engagés à faire exécuter un test de pyrite. Elle n'a pas non plus démontré que la promesse était conditionnelle à la réalisation d'un tel test. La crainte de l'intimée quant à la caducité de la clause d'exclusion de garantie était purement subjective. Sachant que l'immeuble pouvait contenir de la pyrite — situation qui leur avait été dénoncée expressément —, les appelants ont accepté de l'acheter à leurs risques et périls. Ils n'auraient pu invoquer l'erreur ou le dol. L'intimée ne pouvait donc pas refuser de leur vendre l'immeuble sous le prétexte qu'ils n'avaient pas fait de test de pyrite. L'action en passation de titre doit être accueillie. Les appelants auront droit à des dommages-intérêts de 10 000 $ à titre de perte de revenus locatifs et de 517 $ pour les honoraires du notaire.