La Dépêche
CONTRAT DE SERVICES : En choisissant de se faire construire une propriété plutôt que d'acheter un immeuble existant par l'entremise d'un courtier immobilier, tel qu'il est prévu au contrat de courtage exclusif, les défendeurs n'ont pas commis de faute contractuelle; il ne s'agit pas d'une situation visant à empêcher la libre exécution du contrat qui permet au courtier de réclamer la commission prévue.
PROTECTION DU CONSOMMATEUR : Le contrat de courtage immobilier n'étant pas régi par la Loi sur la protection du consommateur, les défendeurs ne peuvent invoquer celle-ci pour contester la validité de la clause le stipulant irrévocable.
CONTRAT : Le courtier immobilier qui reproche à ses clients d'avoir décidé de se faire construire une propriété plutôt que d'acheter un immeuble par son entremise ne peut se prévaloir de la clause pénale prévue au contrat de courtage pour leur réclamer sa commission, car cette situation n'est pas prévue au contrat.
Résumé
Demande en réclamation d'une somme d'argent (19 833 $). Rejetée.
Le 5 août 2012, les défendeurs ont signé un contrat de courtage exclusif avec la demanderesse dans le but d'acquérir une propriété. Le contrat, d'une durée de deux ans, était irrévocable et prévoyait une clause pénale en cas de non-respect de l'entente. Or, peu de temps après la signature du contrat, puisque les immeubles proposés par la demanderesse ne les satisfaisaient pas complètement, les défendeurs ont remis en question l'acquisition d'une maison existante pour privilégier une construction neuve et ont finalement envisagé de faire construire leur propriété. Le 17 août 2012, ils ont avisé la demanderesse qu'ils avaient l'intention de mettre fin au contrat de courtage. Cette dernière oppose l'irrévocabilité du contrat et réclame la pénalité prévue. Selon elle, les défendeurs doivent lui verser 5 % du coût d'acquisition d'une propriété devant être construite, car ils ont empêché la libre exécution du contrat. Ces derniers prétendent que le contrat ne leur a pas été lu et qu'ils ignoraient sa durée de deux ans ainsi que son irrévocabilité. Ils soutiennent que la clause d'irrévocabilité est abusive et nulle, car elle serait contraire à la Loi sur la protection du consommateur.
Décision
Le contrat de courtage immobilier n'est pas régi par la Loi sur la protection du consommateur, tel que le prévoit précisément l'article 6.1 de cette loi. Il est toutefois soumis aux règles de droit applicables à tout contrat. La clause prévoyant l'irrévocabilité du contrat de courtage immobilier exclusif est légale. Par conséquent, la résiliation de celui-ci aurait dû intervenir avec l'accord de la demanderesse. Néanmoins, en ne donnant pas suite au contrat en prévision de l'achat d'un immeuble pour plutôt choisir de faire construire une propriété, les défendeurs n'ont commis aucune faute contractuelle. En effet, tant la Loi sur le courtage immobilier que le contrat de courtage font référence à un immeuble existant et ne visent aucunement un éventuel projet de construction d'un immeuble. De plus, en cas de doute, le contrat doit s'interpréter en faveur des adhérents, soit les défendeurs. Puisque ni le contrat de courtage ni la clause pénale ne prévoient la situation reprochée, la demanderesse ne peut réclamer la pénalité et son recours est rejeté. D'ailleurs, elle n'a pas prouvé avoir été privée d'un gain, car il n'a pas été démontré que les défendeurs auraient nécessairement trouvé une propriété qui leur convenait parmi celles qu'elle leur proposait.