Résumé de l'affaire
Requête en délaissement forcé et pour vente sous contrôle de justice de deux immeubles. Accueillie en partie. Demande reconventionnelle. Rejetée.
En 1992, l'intimé Berthiaume a consenti à la requérante une hypothèque de premier rang (62 500 $) sur un immeuble situé à Gatineau et une hypothèque de second rang (20 000 $) sur un immeuble situé à Aylmer. Le 7 juin 1994, il a vendu l'immeuble de Gatineau à l'intimé Bissonnette et celui d'Aylmer, à l'intimée Bélair, avec prise en charge de la dette hypothécaire. Bissonnette, qui avait cessé ses versements hypothécaires, a fait faillite en septembre 1996. En octobre, la requérante a fait publier un préavis d'exercice de ses droits hypothécaires à l'encontre des deux immeubles. Les intimés allèguent que la requête leur est inopposable parce que la requérante a omis de leur faire signifier l'avis de déchéance du terme requis par la Loi sur la protection du consommateur. En demande reconventionnelle, ils réclament l'annulation des hypothèques ainsi que des dommages-intérêts.
Résumé de la décision
La requérante n'a pas démontré que, lors de ses emprunts pour acheter l'immeuble de Gatineau et pour payer les taxes, Berthiaume agissait à titre de commerçant aux fins de son commerce. Comme consommateur, il a droit à la protection qu'accorde la loi. Cependant, si la requérante a manqué à une obligation de la loi, il ne s'agit que de la «non-observance des règles de forme prescrites» sanctionnée par l'article 271 de la loi. Berthiaume était un consommateur averti et expérimenté en matière de prêt hypothécaire. Il a ratifié ses engagements en effectuant ses versements mensuels et en participant à la convention de renouvellement du prêt, en 1993. De plus, il n'a subi aucun préjudice résultant de l'inobservation d'une formalité prévue par la loi. De toute façon, l'immeuble de Gatineau est grevé d'une hypothèque de premier rang qui n'est pas visée par la loi. Cet immeuble sera donc vendu de gré à gré sous contrôle de justice. La mise à prix est fixée à 89,21 % de la valeur marchande de l'immeuble.
Pour bénéficier de la clause de déchéance du terme, la requérante devait se conformer aux dispositions des articles 104 à 107 de la loi. Or, elle n'a pas démontré qu'elle avait transmis aux intimés l'avis prescrit et, par conséquent, la déchéance du bénéfice du terme n'a jamais pris effet. Le préavis d'exercice signifié conformément à l'article 2758 du Code civil du Québec ne peut tenir lieu de l'avis prévu par la loi parce qu'il n'est pas conforme à la formule prescrite et, surtout, parce qu'il n'informe pas les intimés de leurs droits ni des délais dans lesquels ces droits doivent être exercés. Une telle omission entraîne le rejet des procédures de la requérante à l'égard de l'immeuble d'Aylmer, mais elle ne permet pas de réclamer les pénalités prévues à l'article 272 de la loi.